28/36ルール計算機

「28/36ルール」とは？ 無理のない住宅購入の黄金比

住宅購入を検討する際、誰もが直面するのが「自分はいったいいくらまで借りていいのか？」という疑問です。「28/36ルール」は、主に米国などの金融機関で伝統的に用いられてきた、家計の健全性を守るためのガイドラインです。日本においても、多くの銀行が採用している「返済負担率（DTI）」の考え方と共通しており、非常に参考になる指標です。

このルールは、以下の2つの条件を同時に満たすべきであると教えてくれます：

• フロントエンド比率（28％）： 住宅関連の支払い（ローンの元利金、固定資産税、保険料、管理費など）を、税込月収の28％以内に抑える。
• バックエンド比率（36％）： 住宅関連の支払いに加え、自動車ローン、教育ローン、クレジットカードの分割払いなど「すべての負債」の合計を、税込月収の36％以内に抑える。

なぜこの比率が大切なのか？「家計の破綻」を防ぐ壁

銀行が「貸してくれる額」と、あなたが無理なく「返せる額」は必ずしも一致しません。銀行はあなたの支払い能力を評価しますが、あなたのライフスタイルや将来の教育資金の必要性までは考慮してくれません。28/36ルールを守ることで、急な出費や将来の貯蓄への余力を残しつつ、マイホームでの生活を楽しむことができます。

計算のステップと日本の銀行審査

日本の銀行では、返済比率を「30％〜35％」程度に設定していることが多いですが、これはあくまで「上限」です。年収に対する返済比率が高くなるほど、審査は厳しくなり、また金利上昇のリスクにも弱くなります。28/36ルール、特に「住居費単体で28％」という基準は、金利が上昇した際やボーナスが減った際の「バッファ（ゆとり）」として非常に機能的です。

意外と忘れがちな「負債」の正体

計算時に「その他の返済額」として含めるべきものには、以下のような項目があります：

• オートローン： 車のローンは金額が大きいため、最も影響します。
• 奨学金・教育ローン： 毎月決まった額を返済している場合は、負債としてカウントされます。
• クレジットカードのリボ払い： 支払い残高がある場合は注意が必要です。
• スマートフォンの割賦代金： 通信費に含まれている端末購入代金も、実は「負債」として審査対象になることがあります。

住宅ローンを組む前のチェックリスト

1. 現在の家賃と比較する： 新しいローンの支払額が現在の家賃を大きく上回る場合、その差額分を今現在「貯金」できているかが重要な判断材料になります。
2. 維持費を見込む： 戸建てなら修繕積立、マンションなら管理費・修繕積立金がローン以外に月々数万円かかります。
3. 団信以外の保険： 住宅ローンには団体信用生命保険がつきますが、それ以外の医療保険などの見直しも同時に行うべきです。

よくある質問（FAQ）

Q. 共働きの場合、世帯年収で計算していいですか？

A. 合算して計算可能ですが、将来的に産休や育休、退職の可能性がある場合は、メインの稼ぎ手一人の年収（または合算額の7割程度）で計算するのが安全です。

Q. この計算結果より多く借りたい場合は？

A. 他のローン（車など）を完済してから申し込むか、頭金を増やして借入額を減らすのが正攻法です。

Q. 変動金利と固定金利、どちらで計算すべき？

A. 銀行審査は通常3％〜4％程度の「審査金利」で行われます。計画を立てる際も、現在の実行金利ではなく、少し高めの金利で試算しておくのが賢明です。

まとめ

家を買うことはゴールではなく、そこでの豊かな生活のスタートです。28/36ルールを使って「借りられる額」ではなく「返せる額」をしっかり把握することで、後悔のない、ゆとりのある住まい探しが可能になります。まずはこの診断ツールで、あなたの最適な予算ラインを確認してみましょう。